去年年底至今，在澳洲审慎监管局(APRA)的要求下，各大银行纷纷采取了一些限制投资者房贷的举措。APRA为何要收紧房贷?房贷新政会对投资者产生什么样的影响?今天我们来解读一下这方面的内容。

　　先来看看，APRA是干什么的?澳洲有三个主要金融监管机构：

　　澳洲储备银行(RBA)：负责制定和实施货币政策，管理外汇储备，发行纸币和代理国库等。

　　澳洲审慎监管局(APRA)：负责制定银行、保险、养老金等金融机构的审慎经营标准，并拥有对其监管权力。

　　澳洲证券与投资委员会(ASIC)：负责规范金融体系的市场行为，维护市场诚信，保护金融消费者。

　　三个监管部门各司其职， 共同维持澳洲金融体系的高效性、竞争性与稳定性。

　　APRA推出哪些限制政策?

　　去年12月，APRA宣布将对银行的贷款业务进行更严格的监督，限制银行投资房贷款的年增幅不能超过10%。

　　这就促使各大银行纷纷通过调整贷款价值比率(LVR)或升息等手段来限制投资贷款的增长。

　　而截至今年6月底，澳洲四大银行中除了西太平洋银行(Westpac)，其他三大行依旧超出了10%的增长比例。

　　今年7月，为了确保澳洲银行在世界银行的安全榜上排名前列，APRA进一步要求四大銀行和Macquarie銀行在一年时间内提高准备金比例，来预防抵押贷款可能出现问题而造成的损失。

　　这就意味着四大银行分别要增加几十亿澳元的抵押贷款资本，因此不得不采取一些紧缩措施，如削减投资贷款或提高利率。

　　那么，银行采取了哪些具体举措?

　　最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率;降低LVR，增加投资房首付比例;取消投资者房贷的利息折扣;更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

　　各大银行同时也在收紧对开发商的贷款政策，总体来讲房屋供应量将减缓，部分地区房价的火爆局面将趋稳。

　　澳洲房屋协会首席经济学家Harley Dale认为，对开发商限制贷款将导致房屋供应短缺，让首次购房者更难购买物业。

　　对投资者来说有何影响?

　　简单来说，如果要向银行借贷的话，投资者需要准备更高的首付，对收入的要求也提高了。如果投资者的资产和收入都较为有限，会受到一定影响。因为需要准备的前期资金更多，对收入的要求比以前更高。如果投资者已经购买了期房，为保证顺利过户，需要提前想办法增加收入，在过户前筹齐剩余首付款。

　　如果投资者的资产和收入相对充裕，影响不大。虽然银行稍微加了点息，但利率仍在历史低位。只是目前更严格的收入测试规定将使得投资者扩大投资组合的速度和步伐比以前要慢一些。