澳大利亚的外商投资框架对购买住宅房地产征收了严格的规定。澳大利亚公司，澳大利亚居民信托或澳大利亚公民或澳大利亚公司的受托人的使用，不允许外国人避免这些规定。
根据“1975年外国并购法”（法）规定符合外国人定义的信托公司和信托人，需要寻求外商投资审批才能收购住宅房地产权益，这些申请将按照正常规定进行评估。
外国人可以申请购买新的住宅，空置土地进行住宅开发，或者建造住宅，用于重建住宅。外国人通常不具备购买固定住宅作为住宅，作为度假屋或出租的资格。
本“指导说明”列出了确定信托的法人或受托人是外国人时将考虑的因素。
确定信托的公司或受托人是外国人
如果以下情况，公司被视为外国人：
通常不在澳大利亚境内居住的个人，外国法人或外国政府对公司具有实质权益; 要么
两名或两名以上的人，均为通常不在澳大利亚境内居住的个人，外国法人或外国政府，拥有合计的实质权益。
信托的受托人被视为外国人：
通常不在澳大利亚居住的个人，外国法人或外国政府对该信托具有实质权益; 要么
两名或两名以上的人，均为通常不在澳大利亚境内居住的个人，外国法人或外国政府，对该信托持有相当大的权益。
什么时候对公司或信托持有重大利益？
如果该人单独或与一名或多名联营公司持有该公司至少20％的利益（例如投票或股份），则该人对公司具有实质权益。
如果该人单独或与一名或多名联系人在信托的收入或财产的至少20％中持有实益权益，则该人对信托（包括单位信托）具有实质权益。
具体规则适用于确定酌情信托的利益百分比，以及该信托的受托人是否为外国人。
什么时候两个以上的人对公司或信托持有合计的实质利益？
如果单独或与一名或多名联系人在法人中持有至少40％的总利益（例如，投票或股份），则两人或以上人士对公司具有总体实质权益。
如果个人，单独或与一个或多个联系人在信托的收入或财产的至少40％中将总的实益权益占有，则两个或多个人对信托（包括单位信托）具有合计的实际权益。
具体规则适用于确定酌情信托的利益百分比，以及该信托的受托人是否为外国人。
什么是联系人？
实质利益测试适用于个人及其联系人。
员工的定义非常广泛，包括以下人员：
任何亲属，包括一个人的配偶或事实上的父母，祖父母，兄弟，姐妹，小孩，叔叔，阿姨，侄子，侄女，直系后代或被领养的孩子;
任何一个人是高级人员的实体（例如，法人的董事或有能力确定受托人的投资或政策的人）;
如果该人是公司，即对该法团持有实质权益的人; 要么
信托的受托人，一个人拥有实质的利益。
它还包括高级官员习惯或有义务根据该人的指示，指示或愿望采取行动的任何实体。有关住宅用地权益的附加员工。
实施例1
Margaret持有Abode Developments 15％的股权，并担任该公司的董事。虽然玛格丽特并不对居留发展持有实质权益（由于她持有不到公司股份的不到20％），玛格丽特和阿尔卑斯省发展部是联属公司，因为玛格丽特是该法所定义的高级管理人员。
实施例2
Nadia是一名15岁的外国人，通过中学交流计划在澳大利亚居住六个月。居住在外国的纳迪亚的父母，正在建议通过建立一个信托，为纳迪亚（Nadia）作为唯一受益人的澳大利亚公民被委任为受托人的收入，为纳迪亚的收入建立了一个建立的住所。信托的受托人被视为受托人身份的外国人（通常不在澳大利亚居住的个人对该信托的收入或财产的至少20％拥有实益权益）。受托人将被要求批准购买澳大利亚新住宅等住宅房地产。但是，一般来说，申请购买一个既定的住宅，
有一些有限的情况，一个人不会被认为是另一个人的联系人，只因为这个人参与某个活动。
自由信任
根据澳大利亚的外国投资框架，一个或多个外国人对该信托具有实益权益的酌情信托的受托人通常被认为是以信托受托人身份的外国人。这是因为可酌情信托的受托人有权将信托的收入或财产分配给一个或多个受益人，使得一个可以是外国人的人可以将信托的所有收入分配给他们或接受信托的所有资产。
实施例3
在澳大利亚设立了一个酌情的信托，受托人是澳大利亚公民。四个人对信托具有实益权益，作为信托的任何收入或财产的潜在受益人。其中一个人通常不在澳大利亚居住，不是澳大利亚公民，其他人是澳大利亚公民。通常不在澳大利亚居住的个人是外国人，并被视为拥有100％的信托权益（不论受托人如何行使其酌处权）。信托的受托人是澳大利亚外国投资框架的外国人。因此，受托人需要通过住宅用地的信托申请并获得任何拟议购买的批准。
为澳大利亚员工建立住宅
经营大量澳大利亚企业的外国人可以申请购买已建立的住房，以容纳澳大利亚员工。符合条件的合格申请通常获得批准，包括如果预计空置六个月以上，则出售该住宅。一个外国人是否有资格为雇员住所购买一个既定的住所是有一些因素的。
使用其他人购买住宅房地产
根据澳大利亚的外国投资框架，澳大利亚公民，永久居民，豁免外国人和有资格获得批准的外国人可能会因为外国人（包括家庭）的代表或为了他的利益购买住房而受到严格的处罚成员）谁也有：
未获得批准购买住宅或住宅的权益; 要么
一般不符合购买住宅或住宅兴趣的资格。
代表获得利益的外国人也可能违反了规则，并受到处罚。对住宅房地产的兴趣广泛地定义为包括在土地上的任何合法或公平的利益，包括当一个人有权将自己的利益转让给他人，以及利益的出现。
该法案还允许通过多个实体追踪利益，以帮助确定最终获得者对住宅的兴趣是谁。财务主管或其代表可向需要进一步了解住宅所有权信息的人发出追踪通知。不遵守追查通知可能会被判监禁六个月或三十个惩罚单位（六千三百美元），或两者兼有。
方案和反避税
财务主管有广泛的权力采取行动，惩罚参与计划的人员及其联系人，以避免该法案的唯一或主要目的。这包括发出处理令，要求将涉及计划的人所获得的住宅的权益出售给符合条件的独立方。
财务主管可以作出命令，规定参与计划避免该法案的某些人被视为指定目的的联营公司。
处罚
对澳大利亚境外投资框架的违规行为可能会受到严格的处罚（包括民事和刑事处罚）。
不遵守澳大利亚外国投资框架的情况也可以提请执法机构和其他英联邦部门注意，例如移民和边境保护部。
费用
批准购买住宅物业的申请将不会被考虑，直到相关申请费用全额支付为止。
如何申请
如果您想申请外商投资批准：
一个新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免证明
住宅用地的豁免证明（住宅除外）
外国人应当注意确保提供正确的细节和所有必要的信息作为其申请的一部分，因为批准后批准的名称或财产地址等详细信息的更改可能要求外国人寻求新的批准和支付进一步收费。
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