那么投资澳大利亚房地产的风险是什么？到底有什么风险？事实上，澳大利亚和澳大利亚银行的房地产投资是一个伙伴关系。银行出资80％，我们自己只有20％。但与一般业务不同的是，银行不参与股权，也不参与分红。它只要我们支付他的利息，并给我们25年的时间慢慢地付清。投资者的利润是给我们的，利息由三方承担：租户出头，税务局出局，我们的投资者只有一个小头。只要物业的增值部分没有出售，税务局就无法获得增值税。房屋升值部分可以在重估后增加对银行的贷款金额。澳大利亚房地产有另外的百年增值历史。银行是非常保守的金融机构。它愿意给我们80％的投资，表明他们认为房地产投资风险很小。

根据我多年的观察，房地产投资存在五大风险：

1）LVR贷款与风险比率的风险：大多数在澳大利亚投资的人都会借贷给银行。普通银行可以贷款80％，一些房地产和职业（如医生，律师等）可以借到90％。但随着房地产市场和供需的变化，有时银行可能会降低贷款比率LVR。在服务式公寓，学生公寓等房型中，贷款比例稍低，有时只占银行贷款的70％甚至60％。只要有多余的钱，只要房子好，如果银行lLVR倒可能不是坏事。如果借钱少，可以少做一点，因为毕竟你应该还清银行贷款。

2）估值风险：有时在澳大利亚不同的城市，根据银行对房地产市场的定位和质量的看法，估值有时会低于合同价格，并根据估价师对房地产市场的态度乐观还是悲观）。如果投资者没有另外的房子作为抵押贷款，要使用现金交易，那么估价就会遇到一个稍低的价格，我们必须投入更多的钱。只要房子位置好，质量好，收购价格合理，即使银行的估值稍低，也不要慌张，不要担心。如果按照商品房估价的租金收益率有一个固定的估值公式，住宅房地产估价基本上只反映了估价师的个人意见，并不意味着市场价格。只要丰富的交易，较少的借款可能不是一件坏事。澳大利亚五大首都有不同的生命周期。一般在新兴城市（如当前的悉尼），银行估值可能与购买价格相同或甚至更高。估值有时与低迷的城市中的竞标价格相同或稍低，或者价格下跌。事实上，悉尼一些地区由于房市过热，价格过高，出现了一些估值偏低的情况。如何控制这个风险？首先，不要惊慌，不要抱怨。投资现金留下一些空间。只要地段好，房地产好，其长期升值潜力还是很大的。

3）空租的风险：澳大利亚住宅房地产的平均空置率约为3％。只要位置好，房子可以快速出租。有时候新房地产因租房同时上市需要几个星期后又一次租房，都是住的，在同一时间房子上市的时候只有一两套，租的时候方便，再加上一个租户搬家前至少提前三周通知。房屋长期租赁和高租金最高保证是房屋本身的位置和设计，而不是短期的租赁保证。如果你不相信房子可以出租，怎么有信心吃几年甚至几十年的房租呢？

4）个人现金流风险：由于房地产投资是长期投资，个人情况可能会发生较长时间的变化，生意是好还是坏，有时候工薪阶层会失业。但是不要没有它就投资。在澳大利亚，只要你愿意工作，即使你暂时失业，也不难找到另一份工作。当一个人有理由要求（如提高投资性住房）时，找一份工作比较容易。

5）信心风险：这可能是前五大风险中最大的风险。风险控制不好，投资者可能会输。这个风险很大程度上受前四个风险的影响。当房价不涨时，当贷款，估值和租金遇到一些挑战时，投资者可能会失去信心。