澳洲房产买买买,但你要知道这些投资误区

来源：澳洲购房网作者：澳洲购房网时间：2018/1/22

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有些人不知道投资房地产，盲目买进，或者以错误的方式进入市场。可以想象，他们的投资回报不能达到预期。这都是在投资海外房产的时候，要了解投资误区。

 

 

每当房地产市场出现大幅增长的时候，人们都会听到一个熟悉的声音：“房地产市场充满泡沫，房价会急剧下滑。”

 

2009年，新闻媒体报道：“利率上涨后，专家认为，目前的价格已经高于30%的价格价值的基础上，明年的房价价值将下降30%。

 

历史总是令人惊叹!

 

今天我们听到价格再次暴跌的声音。

 

回顾近百年来澳大利亚房价的变化，房价每7.2年翻一番。事实证明，由于媒体的预测，房地产市场并没有停止上涨，也不会被所谓的专家所主导。

 

神话#2投资在一个单独的房子比单位好

 

这是人们长久以来争论的话题。总的来说，长期来看，土地价值继续增长，建筑业继续贬值。很多人认为别墅占地面积大，升值快，所以土地面积越大越好。

 

这个观点很片面。它的错误在于：

 

1.没有把市场作为一个整体来看

 

2.没有把财务意识融入投资过程中

 

设想一下：你在沙漠中有一套别墅，周围是几万平方米的土地，它会比一所在市区附近的联体别墅(Unit)或者公寓(Apartment)更值钱吗?当然不会!供需关系决定价格。联体别墅(Unit)或者公寓(Apartment)土地面积虽小，但由于位置好，需求旺盛，它们会比沙漠中占地面积大的房子增值快。

 

以墨尔本为例。大家都知道，接近市中心附近的房子价格很贵，土地越大，房子的价格相应越高，这样的房子只有极少数人能够承担的起，很难获得良好的出租回报。相对而言，占用土地面积小的联体别墅(Unit)，尤其是公寓(Apartment)却能解决承受能力问题，适合在市区工作的专业人士或者学生居住，因此相对容易被租出去，投资者进而取得较好的租金回报。

 

从财务角度看，我们投资时要关注资产增值、租金回报、税务利用和现金流，最重要的是要关注投资回报。投资回报是指你投入的资金的回报。

 

一个精明的投资者，他主要考虑的因素并非土地大小，而是市场对那个地区的住房需求，他会充分利用税务政策和杠杆原理以及保证现金流的畅通。

 

误区三只有卖房才能获得利润

 

卖房需要支付很多费用，包括售房的费用、各种税款和律师费用等。根据测算，卖房后再买新房，投资者将会损失大约该项资产的20%。

 

你有没有想过，通过贷款的方式可以获取更多收益?

 

许多人担心欠债过多。其实这只是自我心理负担。只要你的资产能够增值，银行就愿意多贷款给你。银行是一个很保守的机构，他们雇了很多专家经常对资产进行估值。

 

想想看:承担最大风险的借款人都不担心，我们何必担心呢?

 

只有在以下两种特殊情况下，我们才要考虑出售物业：

 

1.房地产的价格不断下降，并且看不到上升的可能性

 

2.生活中急需现金

 

误区四债务是坏事

 

这也是我们许多华人的最大误区。华人都喜欢多存钱，不愿意多贷款，不少人购买物业甚至是一次性现金付清。

 

从小我们接受的教育是把钱存到银行里，这个习惯已经成为我们华人的传统美德。然而时代不同了，世界已经早已迈入信息时代，我们要从农业社会的思维方式转变为用信息时代的思维考虑问题。

 

鸦片战争留给我们的沉痛教训就是：落后就要挨打!同样，今天我们不接受现代的先进投资理念，怎么可能成功?

 

债务分两种。一种是消费型债务，例如贷款买车，车子一直贬值。这样的债务就属于坏债，因为它不会给投资者带来任何财务上的好处。这种债当然越少越好，最好没有。

 

另外一种是好债，通过贷款，我们创造财富的速度可以加快。在进行房地产投资时，我们应该学会更好地使用他人的钱(Other People’s Money)，充分运用杠杆原理来快速增加自己的财富。

 

我们一定要注意

 

1.一个聪明的投资者应该首先运用他人的资金，最后才是自己的资本。

 

2.当你没有能力再贷款时，债务才会成为风险。让你永远能贷到款的秘密在于你的资产大于你的债务。一个聪明的投资者，他的债务一直在增长，与此同时，他的资产增长速度更快。

 

请记住：债务只是一个工具，一个创造财富的重要工具。因此，我们应该正确理解和运用它。这需要有一个突破性的思维。当我们的思想被现代先进的理念武装起来后，我们才能高瞻远瞩，更上一层楼。

 

许多人认为还清债务越快越好，一旦这样做了，他们就会失去一个创造财富的最有效的工具。一个有智慧的人，他清楚地知道好债与坏债的区别，因此不怕贷款，反而是多多益善。这是他手中用来创造财富的一把利剑。他只关心还贷能力，关注增加资产而不是减少贷款。

 

事实上，通货膨胀是贷款人最好的朋友。二十年前，十万元的贷款对于老百姓来说是一笔很大的一笔。经过二十年的通货膨胀，十几万元已经变得“没那么贵”。

 

投资取决于回报，既要看增值资产，又要看现金流量。市中心的塔楼，第一个供过于求，那么生活不方便，我们可以看到升值空间有限。另外，一般的高层物业管理费用高，花费大，回报率比较低，投资者每年补贴很多现金，利大于弊。

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