2018澳洲房价大跌吗？还是另有隐情

来源：澳洲购房网作者：澳洲购房网时间：2018/2/25

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在2018年新年伊始，当大多数儿童没有从除夕的欢乐和放松中恢复过来时，澳大利亚主流媒体为预测澳大利亚房价的未来铺平了道路，这是一个涉及民生的大问题，影响了很多人的神经。

 

 

根据澳大利亚统计局的数据，2017年八大城市的房价平均上涨8.3%，这是悉尼第三季度下跌2%的事实的两倍，导致名为“悉尼暴跌2018年10%“或”澳大利亚房屋市场将崩溃“的大旗，但他们似乎直接忽视了2%的暂时下降，这不足以影响悉尼，全年增长9.4%。

 

周总裁认为，尽管2017年的房屋市场，不如过去几年，但2018年住房市场不会下降，房价仍有上升的趋势，这意味着价格仍然会保持势头，但不同从几年前开始，2018年的涨幅将趋于缓和。价格会上涨是毋庸置疑的，那为什么价格会上涨?有五个主要原因:

 

1

 

人口增长迅猛，住房需求只增不减

 

从需求来看，有人的地方就会有需求，截止2017年6月，澳洲总人口达到2459万，相较于2016年增长了约3.9万，增长率达1.6%，在OECD(经济合作与发展组织)的35个成员国及地区里排名第一，超过了中国大陆的0.4%，和加拿大的0.9%。

 

其中，维州以2.3%的高增长率位居全澳第一，首领地1.7%排名第二，新州和昆州是1.6%并列第三。

 

据《太阳先驱报》报导，1998年时，澳洲的人口数量为1850万人，澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)预计到2051年，全国人口将达到2490万人。但事实上，到明年中旬，总人口就将达到这一数字。澳洲的人口增长幅度是预计幅度的2.5倍，基于现在的幅度，到本世纪中旬，澳洲人口将达3800万人。而澳洲人口增长这么快，移民人口是最主要的因素，澳大利亚有着得天独厚的自然风光以及非常包容的移民环境，每年都吸引着大量来自世界各地的人移民至此。根据ABS的统计，2017年净海外移民达245400，占总人口的27.1%，同比2016年增长了27.1%。

 

从这几个惊人的数据可以看到，澳州每年都新增的大量移民，其中还不包括每年在用学签、工作签和打工度假签等来到澳洲的人群。人口上涨加大了对住房这一刚性需求，直接推高了房价;而租房市场在悉尼、墨尔本以及布里斯班几大城市持续火热，房租也随着需求的增加而变高，从而间接推动了房价的上涨，而这个上涨的趋势也会在2018年持续。

 

2

 

供给不足，住房缺口大

 

需求如此之大，房地产市场的供给却始终不足，供不应求也将成为房价持续攀升的一大原因，供给不足的一个原因是DA审批难，导致新房批建量不足，2017年批建量同比2016直降11.4%!

 

尽管随着这几年房市大热，像悉尼和墨尔本这样的大城市建了不少住宅，但是两地的建筑热潮未能有效满足人口快速增长的需求。根据AUSFOCUS的数据报导，这种情况在维州表现尤为突出，尽管自从2011年第三季度以来，维州持有272000套净住房，但是仍然无法满足同期新增人口(786100)的需求，截止2017年6月，住房缺口为514100，这是目前全澳最高的住房缺口。

 

大缺口、供不应求是导致房价一路攀升的主要原因，而这个缺口是否有闭合的那天呢?答案是只要来澳洲这片热土的移民、留学等大军没有停止步伐，只要有新生儿在这片美丽的土地上诞生，这个缺口就永远存在。

 

因为澳洲虽然土地广阔，但是适合居住的，或者是人们乐于居住的城市其实屈指可数，而优质的土地资源和环境都是有限的，开发一个楼盘便少一个地方，机智的开发商当然选择的是最好的地盘了，也就是说在越早购房越有选择好地盘的权利;另外也有将来选择更佳的居住环境的权利，因为房价每7-8年翻一翻，现在心仪的理想之所目前也许没有可负担性，但是选择先投入能力之内的物业，做好投资规划，未来才有能力做更多的选择。

 

3

 

政府规划带动房价上涨

 

我们在考虑一个物业未来的升值空间时，“水边物业、CBD距离、学区、政府规划”这几个因素是我们主要考虑的，其中政府规划至关重要，因为政府是可以改变前三者的唯一力量。

 

澳大利亚与其他国家相比较表现良好，但现阶段的基建支出与实际所需的基础建设之间仍有10%的融资缺口，除了铁路不足，在电网设施上也有欠缺，包括电站，输配电网等，政府每年都会倾注资金在基建上，基础设施建设的进行则意味着这片土地的价值越来越高，而价值升高会直接反馈到土地附属物即地产上。

 

当基建周期日渐完善，房价便会持续走高。澳洲政府每年都在不断地完善基础设施，对于一些城市更是大手笔改造，比如布里斯城市发展大项目组团上线!

 

2016年昆士兰政府决议狂砸1324亿澳元开展《昆士兰基础设施计划2011-2031》，这是目前澳洲迄今为止最大的投资规划，这些规划也将主要集中在布里斯班市。价值决定价格，政府的规划提高了土地价值以及土地上的建筑价值，房价也自然会随之走高。

 

4

 

贷款政策助力营造良性的房市环境

 

澳大利亚审慎监管机构APRA去年开始限制住房贷款投资，目的是为了控制过度投机，对于海外投资者来说，贷款困扰确实在一定程度上抑制了他们投资的积极性，但APRA这一措施也有利于创造健康健康的环境和投资环境，以避免澳大利亚的次贷危机。从这个意义上说，澳大利亚的住房市场将会是更安全的投资环境，而房地产市场的健康氛围是澳大利亚房屋市场可持续发展的重要土壤!

 

另一方面，银行也收紧了对房地产开发商的贷款，这意味着那些缺乏经验，资金不足的无良开发商将逐渐退出这个舞台。利用土地进行投机的时代也将成为过去。房价接近自己的价值，更加真实!

 

此外，按揭贷款是贷款机构的主要利润来源，约占银行贷款收入的55%和现金收入的30%。银行也不得不吃下去，从投资银行贷款下降导致银行抵押贷款收入减少，首次购房者打起来凑成，但吸引他们的是低利率!

 

根据澳大利亚最新的人口普查局金融统计数据，缓解投机性贷款的尝试，导致银行将注意力从投资者转移到首次购房者和再融资客户，其中一些已经通过利率调整向首次购房者展示。

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