投资黄金海岸房产这两年可谓非常火热，很多投资者都纷纷到黄金海岸来买房置业，多数是因为看到这里的回报率客观，但是具体如何呢?下面小编给大家算一笔帐以房价为50.6万澳元的黄金海岸海景房做为例子。

一、购房总支出

房价：$506,000

家具：$17,153

印花税：$16,135

首付(20%)：$101,200

总计：$134,488

二. 持有房屋所需费用(每年)

1. 贷款利息(当前贷款利率为4.8%，保守起见，按5%年利率计算利息)

贷款80%：$404,800

年利率：5%

年利息：$20,240

2. 物业管理费

每年物业管理费：$3,692

3.其他费用

水费(年)：$527

政府费(年)：$1,056

4. 持有房屋每年预期所需费用共计

共计：$25,515

三. 租金回报(按保守估计预期平均每天房价$250计算)

出租管理公司费用(按租金的百分比收取，房屋未租出去不收管理费)

出租管理费：12%

其他费用(房屋清洁、保持、消耗品更换、广告宣传等)：30%

共计收取：42%

平均每日租金(根据管理公司预期，保守估计)：$250

四.年平均80%入住率

(经市场调查及开发商、出租管理公司共同预期评估后，保守估计)

平均每日租金：$250

入住率：80%

每年天数：365

租金共计：$73,000

净租金收益(减掉管理费)：$42,340

净利润(减去持有房屋所需费用，贷款80%)：$16,824

净投资回报率(净租金利润与总投入相比)：12.51%

总结：

1.当贷款80%，入住率为80%时(经市场调查及开发商与管理公司预期后，保守估计的入住率)， 该房产预期每年将产生约$16,824的净租金收入。按与人民币汇率4.5计算，约为人民币75710.34元。与投资总量$134,488(约为人民币605196元)相比较，年投资回报率约为12.51%。

2.假设租金只够维持该房产，即净租金回报应等于持有房屋每年预期所需费用，倒推计算则该年入住率为48.21%。

当贷款80%时，年入住率不低于48.21%，则该房产租金产生利润。(低于48.21%的年入住率在黄金海岸是不可能的)

以上总结只是计算和分析了该房产的租金回报。并未计算房价增长所带来的回报。房价的增长无法进行具体数据的预算，但经过我们分析，黄金海岸在未来至少4年的时间里，会有很好的增长可以预期。