“负扣税”是澳洲政府给予房产投资者的一项优惠政策。很多投资者都运用这一政策，当投资房产生的花费大于租金收入时，用亏损部分来抵消工资等收入，获得税务减免。大家知道构成负扣税的三大要素是什么吗?

　　答案是：贷款利息、资产折旧和其他费用。贷款利息和其他费用比较好理解，我们举个例子简单说明一下：

　　王先生和李先生各自购买了一套50万的投资房。在贷款能力相同的前提下，王先生选择全款购买，李先生选择借用银行的力，贷款80%，年利率4%。

　　假设两套房的其他费用相同(如市政费用、水费、公寓的物业费、出租管理费等)，每年维护成本6,000澳币，租金收入2万澳币。李先生每年需还给银行利息1.6万澳元。

　　财政年报税时，王先生需要将1.4万投资收益($20,000 - $6,000)加入工资等收入中，按个人收入税率向澳洲税务局(ATO)报税，通常情况下需要补交投资收益税。

　　李先生情况完全不同：投资房收益减去花费为 $20,000 - $6,000 -$16,000= -$2,000。报税时，可以将$2,000投资亏损从工资收入中扣除后，再按个人税率申报，能少交一定数额的税。

　　此外，在资金与王先生一样，且贷款允许的前提下，李先生可以利用手中的现金(80%未利用部分)再进行贷款、投资其他房产，税务上能获得更多优惠的同时，持有房产数量和资本增值潜力都远远高于王先生。

　　资产折旧的核心是：随着时间推移，资产会贬值。贬值部分在一定时期内，每年按照一定比例计入投资花费中，来减少收入，实现税务利益最大化。

　　然而，对于数值巨大的资产折旧，有非常重要的几点常被忽略甚至完全不知，下面就给大家列举一下：

　　折旧种类繁多，附加资产很多项目常被忽略。

　　澳洲法律规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的改建或扩建三部分组成。

　　原始资本是建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗各种管路线路等等。附加资产是指装饰上的折旧，如地板、复合地板、窗帘、电器、车库、热水器等等。

　　附加资产的部分，我们常常因为“不知道或者不确定是不是可以折旧”而忽略很多项目，白白损失了能抵扣收入的折旧计算，比如：地板、独立花园工具屋、防盗报警器、抽油烟机等。

　　此外，普通会计师只能对少数全新或有财务凭证的单一资产进行折旧抵税，他们不能给没有财务凭证或曾经折旧过，目前账面价值为零的二手物业及附加资产出具折旧报告。

　　这时候，一个“火眼精金”的专业建筑估算师能够帮你发现许多被忽略的细节或重新帮你评估资产的现值，做一份新的报告，为你拿回你应得的税务利益。