澳洲房产市场各大城市的成长周期不同;当某个房产市场走势放缓，有些业主可能就开始关心起空置率的问题;另一方面，有些租客则在等待租金是否会进一步下跌? 在一片猜测及等待之中，根据笔者最近所观察的公寓出租市场，直觉得“隐形之手”(供应及需求)依然在背后稳稳操作，具有特点及稀缺性的出租房，其租金不见得会出现大幅度下滑。反之，这些房子仍然会表现亮眼，随时离开待租的行列。

　　“喜新厌旧”是一般人们都拥有的心态，而且也经常体现在挑选公寓出租房上。这是很能理解的事，有谁会不喜欢崭新的房子? 窗明洁净、最现代化的厨房设备、最新的建筑材料及技术，再加上一些节能省电的功能，住得舒适太重要了! 虽说人会变老，房子当然也会随着时间变旧;然而您所投资的房子如果已具有一定的好条件，在出租市场中依然经得起时间的考验，将同龄或是粗糙平庸的新房子比下去。

　　正如美女，有的是天生丽质，有的是后天塑造及保养;我将这些受租客青睐的出租房所具备的条件分为“先天”及 “后天”两种，若能两种兼具就更好了。先看看“先天的优良条件”：

　　· 地理位置/地区名声

　　显而易见房子若处在交通发达、网吧便利地带都会受租客喜欢。房子的地理位置其实也和近邻的人文素质及生活方式息息相关，并或多或少会影响着房子将吸引什么样的背景和年龄层的租客。另外，名声良好的近郊，出租房供应一般相对较少，租金也能保持一定的水平。

　　· 优质的建筑材料

　　人有健康的体质，才能活得长命百岁;房子要经得起风吹雨打，也必须用上好的建筑材料盖成。想像一下，住在高楼的你如果发现房子老了，栏杆及玻璃围墙有点摇摇欲坠，墙壁出现明显裂缝等等问题;若不花费一笔维修和美容，实在很难吸引好的租客，住户安全更是令人担忧的问题。

　　· 宽阔的居住空间

　　某些公寓项目里设计的单位，比一般项目面积更加宽阔实用;租客住得舒适、款宾宴客也不成问题、收藏容纳空间充裕…这种种条件都是锁住租客心的理由。其实，除了居住空间大之外，另一个也属于稀缺性的是大阳台。尤其对喜欢在户外呼吸新鲜空气、开派对或栽花剪叶的租客而言，每星期多付一些租金，倒也心甘情愿。

　　· 各类休闲设备

　　选择住在公寓的租客很多时候是因为喜欢便利的生活方式。离城/工作地点近、打扫容易、下班和周末即使不上街也能利用公寓内的各种休闲设施，舒展筋络接待朋友。毕竟，随着生活素质的提升，房子不再是一个只让您吃饭和睡眠的地方，您居住的环境其实就是个人品味的延申。当然，不是所有人都勤于健身或游泳;关键是，租客有选择，用与不用又是另外一回事了。

　　至于“后天的优良条件”，笔者觉得主要来自于优质的物业管理，下列情况颇能为公寓出租房加分：

　　· 大楼管理专员

　　当公寓交割后，物业管理公司会受委托管理一栋大楼的各项事务，如财政及维修等。当局若还进一步聘请了管理专员来坐镇，那住户就可以受到更及时、更细微的照顾了。正如旧时的大户人家有个精明好管家一样，大、小事情打理得仅仅有条，租客多付一些租金也是合情合理的。

　　· 维护状态

　　从里到外: 墙壁粉刷、翻新到休闲设备的维修和操作，公寓若保养得宜，自然能在长远的出租市场保持一定的竞争力，在此无需贅言。

　　· 周边新发展

　　有的时候，一个原本籍籍无名的近郊区会因为当地政府的大手笔投入发展(建设新体育馆、新的道路、火车线等等)而变得兴旺和热闹。此外，著名的连锁商店或超市选择前来开分店也是带动经济发展，成为吸引租客的因素之一。

　　除了大部分人都喜欢的交通方便及宽阔面积等因素，有一些针对性的需求如双车位、浴缸、大儲藏空间、现代化高端家具、节能省电等等都有机会让您的机会在竞争对手中，脱颖而出。

　　以上所分享的仅属个人的观察及见解。总结是，作为租客，首先必须清楚了解自己的租房种种要求及预算水平，从而选择最适合自己、性价比又好的房子(租金不是唯一的衡量)。作为一名投资业主，了解自己的房子在市场上的定位，面向对的租客群(租客的素质很重要)，早日顺利将房子租出去。