写这篇文章的因素是因为这段时刻，跟很多的客户讨论着如果通过在澳洲出资房产给自个的小孩供给一些教学基金，或者是为将来的孩子的开展打下一个比较好的基础，出资者无外乎关怀的即是过如何将手上有限的资金投入到一个报答最大化的房产中。

　　

　　接下来我将会从投资者购买投资房最为关心的几个方面来做一个分享，希望给那些将要有投资打算的朋友提供一个方向。

　　

　　1）租金回报；

　　

　　2）空置率对比；

　　

　　3）房屋增幅回报：

　　

　　4）租客人群；

　　

　　在50～60w在这个价格区间里，比较受大家熟悉的应该就是墨尔本CBD以及周边的公寓， 另外还有墨尔本Suburb区域的一些house项目。其中，我挑选两个最具代表性的区域从以上的这几个方面做一个对比，CBD2房的公寓，和近年很火热的西南新的就业集群规划区边Tarneit 4房的house。

　　

　　首先，我们先来看看几组我从Realestate上截取的一些数据。

　　

　　墨尔本CBD 2房的公寓：截取于5月11日

　　

　　西南区Tarneit 4房的数据：

　　

　　首先，我们先对比一下每年的租金回报。

　　

　　我们都按照80%的贷款比例，5%的利息，30年的期限，只还息。

　　

　　1）  租金对比

　　

　　从我们对比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明显比house高的，租金回报率在5.5%左右，但是同时apt的物业管理费（strata）相比house来说是额外的一笔费用，每个季度平均都在1000刀左右，一年下来这比费用也要3，4千澳币。这对于追求租金回报的投资者来说也是一笔不小的投资成本。如果我们按照80%的贷款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理费和市政费（councilrate），一年也就是1千多刀的收入，另外大家别忘了，如果我们要找中介出租房子的话，中介管理费我们也要算进去。如果完整的算下来的话，贷款做到8成的话，apt一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话，apt一周能有30～40刀的正现金流。

　　

　　所以，从租金角度来看的话，apt是会比house占有一些优势，但是如果贷款比例高的话apt的现金流也会出现负的。house的话，房东一周则需要补70～80刀来养这个房子。

　　

　　2）   空置率

　　

　　首先，我想跟大家说的是，澳洲政府每年对于房屋数量的批建是有严格的限定的，并不是开发商想开发多少，政府就批多少的，而会根据整个区域人口发展的速度和规模，来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在时间内没有出租出去的。

　　

　　我们来看一组数据。

　　

　　CBD （3000）的空置率：

　　

　　Tarneit (3029) 的空置率：

　　

　　通过对比，可以看出墨尔本市中心公寓的空置率在1.4%，Tarneit的house的空置率在1.1%，两个区域的空置情况都是低于大墨尔本地区的平均水平，租房市场都挺活跃，另外Tarneit的空置率比CBD的apt还要低，CBD 的apt的需求是很大的，但是同时市中心的apt供应量是不小的，17年平均每一个月就有一栋新的高层公寓要交房，另外这一方面也说明了墨尔本的Suburb区域房屋的供应和需求是相对稳定的，并不会出现供过于求的状况。所以，空置方面的疑虑是可以打消的。

　　

　　3）   房屋增幅

　　

　　从租金角度，apt的优势是比house大的，但是从房屋增值的角度来看，house的优势是要大于apt。

　　

　　大家细心的话应该会发现，realestate的annual growth显示的数据是1.8%，但是从我们一年的年增幅的线状图来看，这一年apt呈现的是一个跌幅。这需要跟大家解释一下，annualgrowth 体现的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年来增幅和跌幅的平均值。

　　

　　回到数据，apt二手房交易中位价近一年呈现了一个下跌的态势，53.5w降到了53w，反观house，一整年从44w涨到了49w左右，一年下来将近10%的增幅。如果我们将投资周期设为5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照复利的算法，53w的apt5年后能涨到58w左右，50w的house，5年后能涨到69w。这中间就是5w的增幅和19w的增幅的差别。

　　

　　所以，从房屋增幅来看的话，墨尔本的apt是远远逊色于house的，这当还有许多其他原因照成的，例如政府规划，学区效应以及商圈的规划等等，我们需要根据每个区域进行具体的分享。

　　

　　4）   租客人群

　　

　　租客人群也是我没投资房所要关注的，因为这会直接影响到我们房屋的保养和租客的稳定性。

　　

　　Tarneit 人口组成

　　

　　CBD人口组成

　　

　　通过这两组的数据对比，我们可以看出，两个地区的主要租客年龄段都在20-39岁。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭为主，而CBD的则是单身人士比较多，大部分都是海外人士，其中又以学生为主，相对来说家庭为单位的租客的稳定性会比单身人士的稳定性高，家庭租下一套house都会住个两三年，对于房东来说是比较稳定的，而CBD的公寓可能每年都会有租客的更换，这也会照成在每个租客更换过程中所产生的一些不必要的空置。

　　

　　所以说，在Tarneit的房子每个房子的申请者不会像CBD的那么多，但是一旦出租出去之后租客是会比较稳定的，房东也会比较省心。

　　

　　CBD公寓

　　

　　·租金高，每个月有租金收入

　　

　　·租客数量大

　　

　　·空置率低

　　

　　·同时，房东持有成本高

　　

　　·物业增值幅度小

　　

　　·租客流动性大

　　

　　Tarneit  独栋别墅

　　

　　·物业增值空间大

　　

　　·土地具有稀缺性

　　

　　·空置率低

　　

　　·租客人群稳定

　　

　　·租金低，没有需要有小额的利息支出

　　

　　以上4个方面我认为是出资者在采购出资房时主要的思考要素。别的其他一些要素比方政府计划，人员增涨等等要素都会推进一个区域房价的增幅，我今天仅仅举例两个区域作为比如，让出资者们在采购出资房的时候会有一个方向和参考规范，详细咱们每个区域的计划都是不同的，所以大家有想了解每个区域计划的细节，都可以加我的微信，我很愿意和一同大家共享信息。