2017悉尼房产目前状态以及未来走势分析！

来源：澳洲购房网作者：澳洲购房网时间：2017/7/21

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　　依据CoreLogic2017年1月2日最新发布的房产陈述：2016年12月，澳州首府城市房产价值上涨了1.4%，2016年的年增长率为10.9%。是自2009年那以来的最高增长率。考虑到个首府城市房产的总房钱收益率和资本收益率，年度总收益率到达14.7%。

　　

　　但澳洲各个首府城市的房产价值年变化范围有较大差别，其中珀斯下跌4.3%，悉尼上涨15.5%，墨尔本和霍巴特的年度资本收益率也高于10%。

　　

　　CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示：“首府城市房产价值的增长率体现了不同房产类型之间的收益差异在不断的拉大。在过去的12个月中，各首府城市独栋屋的价格平均增长了11.6%，而公寓房的价格增长幅度则减半只有5.9%左右。

　　

　　在墨尔本和布里斯本，由于公寓供应量大，供过于求的担忧削弱了买家信心，这种增长率的差异是最明显的。2016年，墨尔本独栋屋价格同比上涨了15.1%，而公寓价格只上涨了1.7%。布里斯本独栋屋价格在2016年上涨了4.0%，而公寓价格则下跌了0.2%。

　　

　　但新南威尔士州的除悉尼之外的区域则表现出了最强的增长势头，非首府城市房产价值在2016年上涨了7.3%。新南威尔士州之外的其他州的区域房产则相对平静。维多利亚州区域房产增长了1%，昆士兰州区域房产上涨1%，南澳区域房产上涨1.1%，西澳区域房产下跌幅度高达7%。

　　

　　Lawless先生表示：“以采矿和资源产业为经济支柱的地区，自矿业基础设施繁荣结束以来，这些地区房产市场状况持续疲软，因此，珀斯和达尔文的房产市场是澳州首府城市中最为脆弱的。”

　　

　　“由于2014年这些地区的房产市场已经达到了顶峰，珀斯房产价值下跌了7.9％，达尔文房产价值下降了5.9%。最近这两个地区的房产市场都出现了“触底反弹“；2016年第四季度分别上涨了2.8%和5.9％。”

　　

　　在目前的后全球经融危机时期，CoreLogic数据报告结果表明，悉尼的住宅价值自2009年1月以来上涨了97.5%，几乎翻了一番。而墨尔本的房产价值在同一时间段内增长了83.5%。其他首府城市都以相对较低的速度缓慢增长，这也更加凸显了悉尼和墨尔本的房产市场在过去8年以来强劲的增长势头。

　　

　　租金收益不断下滑

　　

　　在当前的住房价值变化周期内，租金收益率曲线出现了显著的下降，其收益率逐年下跌，达到了历史新低。12月的报告结果显示，首府城市独栋屋的平均租金总收益率为3.1%，公寓租金收益率为4.1%。在2012年6月开始的当前增长周期开始时，收益率曲线比现在要健康许多；其总收益率分别为4.2%和4.8%。

　　

　　根据最新交易数据显示，12月份澳洲房产市场出现了正常的季节性下跌，但通过与CoreLogic去年同期记录的交易量对比，可以发现：尽管2016年下半年房产交易数量有上升趋势，但住房销售量仍然略低于一年前。但有几个地区的交易量却出现了逆势上涨，比如北领地，首都直辖区以及南澳地区。

　　

　　Tim Lawless称2017年房价增速将放缓。值得注意的是，银行的住房贷款按揭利率已开始上升。他表示更高的抵押贷款利率可能抑制人们的住房需求。家庭债务创历史新高意味着消费者对债务成本的变化非常敏感。

　　

　　根据澳洲统计局（ABS）的住房融资数据，自去年5月和8月的降息以来，投资者对其抵押贷款份额的需求逐渐增加。最新数据显示，不包括再融资贷款者在内，投资者目前的按揭贷款需求量占总量的49％。

　　

　　Lawless先生表示：由于租金收益率达到了历史新低，合理的推测是投资者主要投资于房产未来的资本增值，而不在意目前的低收益率。如果房产市场的投资活动减少，房产价格上行的速度可能会出现一定程度的放缓。

　　

　　此外，我国外汇管理部门年关之际出台的新规，也现已开端严打我国居民换汇前往海外置办房产的行为。而来自我国买家的巨大需要，在此前多年也一直是推进澳大利亚等国房价不断走高的主要动力地点。

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