非居民外国人在澳大利亚购买任何住宅物业之前一般都需要申请并接受外商投资审批。
本指导说明了评估申请时将考虑的因素以及通常适用于批准的条件。
谁需要申请
外国非居民是非通常居住在澳大利亚（澳大利亚公民除外）的个人，包括持有签证的人，只允许个人在澳大利亚逗留期限有限。
为了澳大利亚的外商投资框架，在购买住宅房地产时，以下与外国非居民相同的待遇：
根据澳大利亚的外国投资规则符合外国人定义的公司;
根据澳大利亚外国投资规则符合外国人定义的信托受托人;
符合澳大利亚外国投资框架下外国人定义的有限合伙的普通合伙人; 要么
外国政府。
不确定是否需要根据澳大利亚外国投资框架申请批准的人员应寻求独立法律咨询或联系澳大利亚税务局。
实施例1
三兄弟在澳大利亚建立一家公司，重新开发物业。每个兄弟拥有公司的平等份额。一个兄弟是澳大利亚公民，一个是澳大利亚永久居民，一个不是通常居住在澳大利亚，也不是澳大利亚公民。该公司是澳大利亚外国投资框架的外国人，因为通常不在澳大利亚并且不是澳大利亚公民的个人对该公司拥有实质权益（即，至少有20％的利益）。因此，公司需要申请并获得任何建议购买住宅用地的批准。
实施例2
在澳大利亚设立了一个酌情的信托，受托人是澳大利亚公民。四个人是信托的潜在受益者。其中一个人通常不在澳大利亚居住，不是澳大利亚公民，其他人是澳大利亚公民。信托的受托人是澳大利亚外国投资框架的外国人。这是因为受托人有权酌情分配信托的收入或资产，使得一个可以是外国人的人能够支付信托的所有收入或收到信托的所有资产。因此，受托人需要申请并获得任何拟议的住宅用地的批准。
财产类型考虑的因素
新住宅
外国非居民通常可以被允许在澳大利亚购买新的住房，不受任何条件的约束。外国非居民可以购买的新住房数量没有限制，但在每次收购之前通常需要批准。
一个新的住宅是一个住宅，一直是或正在建造的住宅用地，以前没有作为住宅出售，也有：
以前没有被占领 要么
如果住房是发展的一部分（50个或更多的住宅），并由该发展的开发商出售，以前没有被占用超过12个月。
新住宅不包括经翻新或翻新的已建住宅物业。
为建立澳大利亚外商投资框架而建造的单一住宅一般不会被视为新的住宅。
实施例3
乔恩是外国非居民，想购买最近建成的住宅。该物业的业主拆除了现有住宅，并建造了一座单一的住宅。业主没有占用住宅，房屋自重建以来，房产尚未出售。
在这种情况下，住房不能代表澳大利亚房屋供应的真正增长。为确保物业的出售符合国家利益，根据澳大利亚的外商投资框架，住宅不会被视为新住宅。乔恩作为外国非居民，通常不会获得批准购买该物业
免除在开发中购买新的（或近新的）住宅
开发商可以持有新的（或接近新的）住房豁免证书，允许他们在证书中指定的开发中向外国人出售新的（或近新的）住宅。如果开发商拥有此证书，外国人可能不需要单独批准。外国非居民应向开发商查询其拟购买发展的豁免证明副本。如果豁免证书涵盖了他们的预期购买，他们不需要寻求单独的外国投资批准。
空地;闲置地
一般情况下，外国非居民通常可以根据条件购买住宅开发空置土地。通常的条件是：
发展必须在批准之日起四年内完成; 和住房完工证明书在收到后30天内提交。这可能包括最终入住或建造者的完工证书。
在特殊情况下，发展不能在规定的四年内完成，外国非居民可以申请变更条件。变更申请必须在期限结束前至少两个月进行。此费用将适用。
以前在该地区居住的空置土地一般不会被视为空置的，是为了澳大利亚的外国投资框架。因此，外国人通常不会有资格购买以前建有住房的空置土地（除非他们建议在增加住房的土地上建造多个住宅）。
建立重建住宅
外国非居民通常会被允许在澳大利亚购买一幢重建住宅，只要重建真正增加住房。这些提案通常被批准，条件是：
现有住房在拆迁重建前不能出租;
现有住宅拆迁新建住房在批准之日起四年内完成; 和
住房完工证明书在申请人收到后30天内提交。这可能包括最终入住或建造者的完工证书。
外国非居民一般不会被批准购买已建成的住宅，重新建造一座新的住宅。
成立住宅
一个既定的住宅是住宅用地，不是一个新的住宅。
酒店，汽车旅馆和商队公园等商业住宅楼宇不包括在既定住宅的定义中。另外还有收购老年护理设施，退休村庄和某些学生宿舍的不同规则。
外国非居民不得将已建立的住房作为住宅使用，作为度假屋或出租房屋。
经营大量澳大利亚企业的外国人可以申请购买已建立的住房，以容纳澳大利亚员工。符合条件的合格申请通常获得批准，包括如果预计空置六个月以上，则出售该住宅。一家企业是否有资格购买已建立的住房来安置澳大利亚员工，都有一些因素。有关更多信息，请参阅指导说明7。
住宅用地（居住地除外）的豁免证明书
外国人可以申请住宅用地（不包括固定住宅）的豁免证明，允许他们购买一个未指定的房屋（除了既定的住宅），包括新的（和近新的）住房和空置的住宅用地。
该证明书是指外国人不必对其感兴趣的每个财产进行个人批准，只能在申请证书时支付一笔费用。住宅用地可以任何方式购买（如拍卖，投票，私人报价，利益表达或招标）。在给予豁免证书之前，不能签订任何协议（甚至有条件的协议）。
所有的豁免证明通常都适用于普通批准的相同条件，并要求外国人报告任何购买的产品。
有关更多信息，请参阅指导说明49。
费用
批准购买住宅物业的申请将不会被考虑，直到相关申请费用全额支付为止。
处罚
不遵守澳大利亚外国投资框架的情况也可以提请执法机构和其他英联邦部门注意，例如移民和边境保护部。
如何申请
如果您想申请外商投资批准：
一个新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免证明
住宅用地的豁免证明（住宅除外）
外国人应当注意确保提供正确的细节和所有必要的信息作为其申请的一部分，因为批准后批准的名称或财产地址等详细信息的更改可能要求外国人寻求新的批准和支付进一步收费。
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