3月中旬以来，房地产投资再次成为热门话题。据媒体报道，最近有十几个城市的房地产采购政策得到了升级。有北京，石家庄，郑州，广州四个城市纷纷发布楼市加监管措施。限制性住房市场虽然股市仍然不温不火，这让很多投资者再次瞄准海外，希望通过合法渠道扩大投资范围。

 

 

海外房地产再次跃入视野，毕竟外资股市场更加制度化和专业化，一般零售业的直接投资较少，但房地产是一个真正可以看到的资产。我试图以澳大利亚房地产为例，看看有什么样的投资机会和投资风险，以及是否适合国内的普通投资者。

 

从投资机会来看，澳大利亚房地产无疑是全球房地产市场的一个有吸引力的市场。作为一个移民国家，近年来澳大利亚人口净增，人口增长为房地产投资提供了基本动力。与此同时，澳大利亚的自然环境，法制，社会保障，市场环境，治安等方面居世界前列，而目前按揭利率4.5%，租金比例稳定，税收减免等投资市场也使得包括中国在内的全球投资者纷纷涌来。但是这些奇特的投资机会背后有什么风险呢?

 

一是市场风险。

 

决定投资房地产市场的最大理由是对投资房地产市场的长期增长充满信心，包括对租金收益和房地产升值的信心。

 

澳大利亚的租金收益高于国内房地产。据“全球房地产指南”(Global Property Guide)统计，悉尼市中心两卧室公寓的租金率2016年为4.39%，一卧室公寓为4.96%。一般来说，租金回报率高于3%是一个健康的市场，悉尼在这一点上也不错。而且由于澳大利亚房地产资产稳步升值，即使在悉尼最热门的城市，二手房价格年均增长率一般在5%-10%之间，所以租金回报率更受投资者关注。但是，对于海外投资者来说，由于他们只限于购买新房，新房通常有相同的房源，所以首先是空置的风险。虽然有些开发商会为投资者提供不同长度的租赁担保，虽然可以在一段时间内提供稳定的收益，但是投资者需要了解最长期的租赁担保或房屋本身的位置，质量和配套，而不是短期租赁合同。

 

另外，澳大利亚不同城市的明显分化，不同城市的房地产价格也大不相同。以悉尼的新州为例。近一段时间内保持了较高的清算水平。平均每周有近千套公寓进入拍卖市场，清算率高达80%。一般来说，当一个地方属于卖方市场时，更多的业主愿意出售拍卖品，希望获得更好的售价。清算率50%是衡量当地房地产市场是卖方还是买方的参考指标。事实上，虽然国家如此火爆，但并不意味着整个澳大利亚就是这样。

 

例如，在西澳大利亚州，由于矿业下滑后公寓价格大跌，近期的拍卖市场每周只有不到100套，清算率只有20%左右。对于期望房地产升值的投资者而言，不同城市不同市场的风险需要特别关注，因为他们投资的房地产可能实际上是在降价。