在澳大利亚房产投资中怎么获利【干货篇】

来源：澳洲购房网作者：澳洲购房网时间：2018/1/22

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在过去的时间里，我多次介绍了澳大利亚的房地产的基本情况。根据笔者的经验，在澳大利亚房产投资如果方式得当，获利水平是非常高，尤其是通过房产进行的经营，其投资回报远远高过在中国房产的投资回报水平。这也就是为什么即便在当前状态下，澳洲政府严格收紧房地产业务，但仍然每年有大量的个人和企业资本投资这个市场的根本原因。

 

 

ONE

 

主要的资本增长水平

 

投资房地产主要的获利来源是房地产交易过程中的资本投资回报-----也就是地产增值带来的回报水平。

 

从上述表格中显示，在过去20年里，澳大利亚主要城市的房地产价格基本上总体保持一个增长的态势，甚至从90年代的每7年左右翻番，到2010年代的每3-5年翻番的水平。虽然有极个别的年度出现了负增长，但是在下跌之后的反弹力度都是非常大。这得益于整个澳大利亚市场的开放和生机勃勃的移民政策带来的好处。

 

其中，悉尼、墨尔本作为澳大利亚最重要的两个经济最为发达城市，房地产市场更是呈现出暴涨的态势。在2015-2017年的3年里，悉尼和墨尔本在全球房地产市场增长过程中，排到了全球前十位，前三位的水平。

 

这形成了重要的一种周期循环。任何一次房地产的调整和下跌周期，恰恰就是入市的好机会。从过去的经验看，房地产的空置率和出租水平决定了澳洲的房价的整体状态。

 

恰恰从这两个指标，我们可以判断，悉尼，墨尔本，新兴的布里斯班等这些城市的未来，都会成为持续房地产业务增长的动力，因为大量的移民，尤其是墨尔本，不仅来自国外的新移民，甚至包括来自悉尼的新居民都成为房屋紧俏，租金稳定，空置率低的重要原因。

 

因此，资本市场的持续增长，是澳洲房地产市场投资的最重要的保障。

 

TWO

 

房地产业务的经营增长

 

利用房地产进行的经营，主要就是出租，主要有3种出租方式。

 

▶开发商承诺包租

 

很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

 

▶委托租赁公司(房产管理公司)

 

如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

 

▶业主自行出租

 

业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。

 

如今，民宿成为一种重要的自行出租的形式。甚至在著名的民宿出租网站：AIRBNB的统计下，澳洲市场是这个民宿出租平台上最大的出租市场。

 

前段时间甚至还有争论关于澳大利亚短租市场是否违法的问题。如今当这个问题已经非常明确是合法以后，短租市场就已经呈现欣欣向荣的景象。

 

正常情况下，长租的回报率是4.5%---4.8%左右的水平。但是，通过短期出租，业主的租金回报可达到6%-8%的水平。而租客通过短租的方式往往比在传统的宾馆里面可以更快的了解到这个城市，加强对整个城市的了解。

实际上，根据笔者的经验，由于澳洲房地产市场的借贷规则，在支付首付的情况下就可以长期支付利息为代价拥有物业，从而伴随着物业资本价格的增长以及租金的出租水平，相对于首付的价格来说，经营产生的回报甚至高达15%左右。

 

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